Cuando hablamos del contrato de arras estamos hablando del acuerdo privado que firman dos partes para reservar el derecho de compra sobre un inmueble. Realmente no estamos ante ningún contrato propiamente dicho. De hecho esto es uno de los asuntos que más conflictos produce a los juristas con los profesionales del sector inmobiliario.
Existen tres tipos de arras:
a) Arras confirmatorias: Son las arras que se consideran un mero anticipo de la compra, no facultan a resolver el contrato, únicamente prueba que existe.
b) Arras penales: Son las arras que utilizan las partes como cláusula penal, es decir, como sistema de protección frente al incumplimiento de la otra parte estableciendo unas indemnizaciones por incumplimiento.
c) Arras penitenciales: Son las arras que permiten un desistimiento unilateral de una de las partes a cambio del pago de una multa.
Los dos mayores peligros de firmar un acuerdo de este tipo son dos:
A) Es un pacto con escasa regulación y generalmente redactado por personas ajenas al Derecho. ¿Qué ocurre? Ante el mínimo contratiempo aparecen los problemas con importantes sumas de dinero por el medio.
Comprar un inmueble es uno de los actos más importantes en la vida de una persona (al menos a nivel económico) y esta operación debe realizarse con el asesoramiento de un profesional del Derecho, hablamos por ejemplo de notarios, abogados o administradores de fincas colegiados.
B) En el caso de seguir adelante con la idea de firmar un acuerdo, obviamente debe ser por escrito y recoger los siguientes puntos:
1º Deben identificar el inmueble incluyendo todos los datos registrales.
2º Debemos señalar todas las cargas de la vivienda.
3º Especificar el precio final de compraventa y forma de pago.
4º establecer un período máximo para formalizar la compraventa.
5º Y señalar la cantidad que se entrega en concepto de fianza. Es la cantidad que se entrega a cuenta del precio final y que se descontará el día de la firma. Hay que reflejarlo claramente, y señalar de forma clara y concisa qué ocurre con dicha cantidad en el supuesto que la operación no se realice de la forma establecida en el pacto privado.
